宅建業免許申請サポートいたします!

おもちゃの家と図面

当事務所では、不動産業界経験者の行政書士が、宅地建物取引業(以下「宅建業」)免許の新規取得、更新その他各種変更届出の手続き等をサポートいたしております。

開業準備や営業にお忙しいとき、書類作成や申請手続きは当事務所へお任せください。

宅建業 新規免許申請

新規免許申請の流れ

新規免許申請をご依頼いただく場合の大まかな流れは下記の通りです。

初回ご相談
お電話またはメールフォームからご連絡ください。初回相談は無料です(1時間程度を目安)。
日時お打ち合わせの上、貴社へ訪問(またはご来所)の上初回ご相談を承ります。
 → 基本事項の確認、スケジュール等のご要望、基本的な書類のご案内 など

お見積り、契約
初回ご相談でのヒアリング内容をもとにお見積りいたします。ご納得いただけましたら業務委託についてご契約させていただきます。
申請書作成、その他書類収集
申請書・添付書類等は原則当事務所にて作成、収集いたします。内容について当事務所にお知らせ頂くための書類等へのご記入はお願いいたします。納税証明や決算書等はご提供をお願いします。
行政庁への免許申請
当事務所にて申請代理人として免許申請いたします。
審査手数料33,000円を収入証紙で納付します(埼玉県の場合)。
行政庁による審査
行政庁による審査には、知事免許で30~40日、大臣免許の場合100日程を要します。
審査中の、行政庁からの内容確認や補正指示への対応も当事務所にて行います。
免許通知、免許証交付
審査が終了すると、申請先の行政庁から免許通知が貴社に送付されます。
供託または保証協会への加入
免許証交付を受ける前に、供託所に営業保証金を供託するか、または保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付(預入)します。掲示、各種台帳等の備え付けを行います。
免許証交付、営業開始
免許証の交付を受けます。営業開始前に、業者票・報酬額表の事務所への掲示、各種台帳等の備え付けを行います。
以上が完了したら、晴れて営業開始です。

料金・費用

宅建業新規免許申請の他、各種手続きを承ります。

業務内容 基本料金(税別) 法定費用等
新規免許申請(知事) 110,000円 33,000円
新規免許申請(大臣) 150,000円 90,000円
免許更新申請(知事) 60,000円 33,000円
免許更新申請(大臣) 80,000円 33,000円
変更届出(商号・所在地・宅建士等) 30,000円

 

宅建業とは?

宅建業を営もうとする者は、宅建業免許を受けなければなりません。

宅建業の定義

宅地建物取引業法(以下「宅建業法」)において「宅建業」とは、

「宅地若しくは建物の売買若しくは交換若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」

とされています。

法律の条文というのは読みにくいものですが、整理すると下記の”〇”の行為を「業」として行うことです。

区分 自己物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売買
交換
賃貸 ×

 

「業として行う」とは、不特定多数を相手に、継続・反復して行うことです。

上記の通りなので、例えば自身でアパートを建てて他人に賃貸すること、いわゆる大家業や、貸しビル業などを行うには宅建免許は必要ありません

また、

会社が自社の従業員のために住宅をあっせんする場合なども、相手方が「不特定」多数ではないので、宅建業免許は必要ありません

宅地とは?

宅建業法でいう宅地とは、「建物の敷地に供せられる土地」のことで、次のものが該当します。

  1. 現に建物が建っている土地
  2. 建物を建てる目的で取引する土地
  3. 上記1.2の他、都市計画法で定める用途地域内の土地で、道路・公園・河川・広場・水路でない土地

宅建業法上の宅地は、登記上の地目とは関係なく「現況」が上記に該当するか否かで判断されます。登記上の地目が田・畑であっても現に建物が建っている土地は宅建法上は宅地とされます。

また、現況において耕作が行われているような場合でも、都市計画法による用途地域が定められている土地は上記3に該当しますので、宅建業法上は「宅地」として扱われます。

宅建業免許について

次に、宅建業免許について、種類や要件などを確認していきましょう。

免許の種類と効力

免許の種類

宅建業免許には、国土交通大臣免許と都道府県知事免許があります

宅建業免許を受けるには必ず1つ以上の「事務所」を設けなければなりませんが、その事務所の置き方によって、国土交通大臣免許か都道府県知事免許のどちらかになります。

事務所を2以上の都道府県に置く場合   =国交大臣免許
事務所を1つの都道府県内のみに置く場合 =都道府県知事免許

新規に免許を受ける際には、その時点で1または2のどちらに該当するかで申請先が決まります。また、例えば知事免許をうけた後で、別の都道府県に支店などの事務所を設けて宅建業を行う場合は、知事免許から大臣免許への「免許換え」を行わなくてはなりません。

免許の効力

免許の時間的効力

宅建業免許の有効期間は5年間となっています。
免許の有効期間満了の90日前から30日前までに更新申請をしなければなりません。

免許の場所的効力

免許の種類によって、宅建業の業務を行える場所に制約はありません。従って、埼玉県知事免許を受けている宅建業者が、東京都にある土地の売買の媒介を行うことは問題ありません。この点は運転免許と同じで、全国で有効ということになります。

ただし、この宅建業者が東京の物件を扱う仕事が増えたので事務所を東京にも設ける、という場合には前述の通り国交大臣免許への「免許換え」が必要になります。

免許の要件

宅建業免許を受けるには、以下の欠格要件に該当していないことが必要です。下表で”×”は欠格要件に該当し許可が受けられません。
(以下、出展:埼玉県「宅地建物取引業者新規免許申請の手引き」、法=宅建業法)

区分 主たる欠格事由 条  項
法第5条第1項
申請者 役員
(注1)
政令で定める使用人
法人 個人
5年間免許を受けられない場合 免許不正取得、情状が特に重い不正又は著しく不当な行為、業務停止処分違反をして免許を取消された場合

第2号,
第11号~第13号

× × × ×
免許不正取得、情状が特に重い不正又は著しく不当な行為、業務停止処分違反をしたとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合 第3号,第4号,
第11号~第13号
× × × ×
禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合(注2) 第5号,第6号,
第11号~第13号
× × × ×
暴力団員でなくなった日から5年を経過していない場合 第7号 × × × ×
免許申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合 第8号,
第11号~第13号
× × × ×
破産手続の開始の決定を受けて復権を得ない場合 第1号,
第11号~第13号
× × × ×
宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合 第9号,
第11号~第13号
× × × ×
暴力団員又は暴力団員等がその事業活動を支配している場合 第7号,第14号 × × × ×
心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない場合 第10号 × × × ×
事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合 第15号 × ×

 

宅建業の事務所

宅建業の免許制度において事務所は重要な意味を持っています。それは・・・

  • 事務所の所在によって免許権者(国交大臣または都道府県知事)が決まること
  • 事務所ごとに専任の宅地建物取引士の配置が義務付けられていること
  • 事務所の数に応じて営業保証金の供託が必要なこと(ただし、保証協会加入により弁済業務保証金分担金の預け入れに替えることができる)。

等によります。

そして、宅建業の事務所は独立性が保たれていることが必要で、登記できないような簡易建築物などは事務所とすることができません。

事務所の定義

宅建業の事務所は、主たる事務所と従たる事務所とがあります。

主たる事務所

主たる事務所とはいわゆる本店のことで、法人の場合は登記上の本店です。

本店(主たる事務所)は、そこで宅建業の業務を行っていない場合でも、従たる事務所で宅建業の業務を行っている場合は宅建業法上の事務所に該当します。

例えば、建設業を営む会社が、本店以外の支店等で宅建業を営もうとする場合、宅建業務を行わない本店も宅建業の事務所として取り扱われます

従たる事務所など

宅建業の免許を受ける事業者の事務所のうち、宅建業の業務を行う支店、営業所等の事務所です。

宅建業の業務を行う事務所であるため、独立性の確保や業者票等の「掲示、帳簿の備え付けなどが必要になります。

また、従たる事務所とされるもの以外に、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くものも「事務所」として扱われます。

宅建業の事務所に必要なこと

宅建業の事務所には、独立性を確保するための建物等の物理的状況に関して要求されることと、事務所とした場合に実施することが要求される事柄(専任の宅建士設置など)があります。

事務所に必要な独立性とは

宅建業の事務所に必要な物理的な状況に関して、東京都の「免許申請の手引き」では、下記のように説明されています。

【事務所の形態について】
 一般的な解釈としては、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。
 一般の戸建て住宅、又は、マンション等の集合住宅の一室(一部)を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認めておりません。
(出展:東京都 宅地建物取引業免許申請の手引)

【社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態】とありますが、具体的にイメージするのが難しい表現だと思います。東京都ではこの点、概ね以下のように補足説明しています。

<一戸建て住宅の一部を事務所とする場合>

住宅の出入口以外の事務所専用の出入口がある。
他の部屋とは壁で間仕切りされている。
内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している。

 

<一つの事務所を他の法人等と使用している場合>

A社、B社ともに出入口が別にあり、他社の専用部分を通ることなく出入りができること。
A社、B社間は、高さ180cm以上のパーテーションなど固定式の間仕切りがあり相互に独立していること。

上記は一例となります。他社や他業務との同居、多用途との共有など、事務所の独立性について懸念がある場合は、事前に行政庁に相談、確認しておくとよいでしょう。

 

専任の宅建士を置くこと

1つの宅建業の事務所には、その事務所で宅建業に従事するもの5名に1名以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士(宅建士)を置かなければなりません

専任宅建士の「専任性」

専任の宅建士として配置する人は宅建士試験に合格後登録をし、宅建士証の交付を受けている人でなければならないのはご承知と思いますが、さらに「選任性」が求められます。

埼玉県の「宅地建物取引業者新規免許申請の手引き」によると、専任の宅建士の「専任性」とは、以下のように説明されています。

「専任」とは、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいいます。 したがって、勤務時間が会社の営業時間より短い非常勤・パートの職員については常勤性の問題から、また他の法人等の業務を兼務している職員は専従性の問題から、「専任」とは認められません

 
政令使用人

宅建業の事務所には、契約締結権原を有する人がいなければなりません。

法人の場合の代表者、個人の場合では本人がいる本店であれば、その代表者・本人が契約締結権原人を有するになるので、それで済みますが、本店と別の支店で宅建業を行うのであれば、そこに契約締結権原をもつ使用人を置く必要があります。このことが宅建業法施行令第2条の2に定められていることから「政令で定める使用人=政令使用人」と呼びます。

通常は、支店長・所長など、その事業所の責任者をこれにあてることになります。

また、本店で宅建業を行っているが、代表者(社長)の常勤場所が本店であるといった場合は、本店に「政令使用人」を置かなければなりません。

欠格事由の表に掲げた通り、政令使用人も同様の欠格事由に該当する者以外から選任しなければなりません。

宅建免許の新規申請

宅建免許を新規に受けるには、知事免許は事務所が所在する都道府県知事に、大臣免許の場合は主たる事務所の所在地の都道府県知事を経由して国交大臣に免許申請を行います。

新規申請の必要書類

新規に免許を申請するには、申請書の他、誓約書、経歴書、決算書・資産に関する調書、納税証明書、事務所の間取り図や写真・・・など、概ね20種類ほどの書類を添付する必要があります。

埼玉県のホームページに掲載されている必要書類
 https://www.pref.saitama.lg.jp/a1106/documents/4shinkihituyou.pdf

審査期間等

新規免許申請の申請書が受け付けられてから免許通知があるまで、知事免許で30~40日程度(都道府県によって多少異なる)、国交大事免許の場合は100日程かかります。

このページ上部に書いた通り、免許通知を受けた後、供託所に営業保証金の供託を行うか、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金の預け入れを行った後免許交付となります。

多くの場合、保証協会に加入することとなると思いますので、免許申請と並行して準備を進めていくと営業開始までがスムーズに運ぶでしょう。当事務所でも、保証協会への加入手続きをお手伝いいたしております。

まとめ

宅建業に従事しようという方の場合、不動産取引と契約関係等を取扱うため事務手続きは得意であり、ご自身か一緒に働く方が宅建士資格を持つため宅建業法の知識もおありのケースが多いかと思います。

しかし、新しい事業に踏み出そうという場面では、良い営業のスタートを切るためにやらなくてはならない仕事が山積しているでしょう。そんな時、免許申請等の鉄続きは行政手続きのプロである行政書士の活用もご検討ください。

当事務所では、大手企業不動産部門にて企業不動産活用等の経験が豊富な行政書士が、皆様のビジネスのスタートや拡大を、心を込めてバックアップしております。お気軽に下記にお問合せ下さい。

 

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